Droits de passage, ou, ce qui vous appartient est à moi, trop

Tout d'abord, un visuel. Votre écran (vous pouvez utiliser le fond d'écran avec ce fond vert collines) est une parcelle de 100 acres appartenant à Kong. (Bon, si vous utilisez le papier peint, vous aurez pour visualiser de 15 pieds de large, essentiellement linéaire du ruisseau qui sépare les deux parcelles à peu près également en deux, de 50 acres des tracts.) Bien que Kong est propriétaire du terrain, il accède uniquement à partir de l'extrémité ouest (côté gauche) de la propriété. En 1993, Kong vend la gauche «moitié» à Dolt, et en 1995, il vend le droit "à moitié" au pape. Pape et Dolt sont voisins, séparés seulement par le ruisseau, mais ils ne voient pas les uns des autres beaucoup plus. Pape commence un ranch de bétail sur sa pièce, mais des voies Dolt est vacant la plupart du temps; Dolt l'utilise pour une retraite au cours des mois agréables-météorologiques de l'année, et construit une cabane loin de la voie publique qui longe l'outil portion de barre-au bas de votre écran.

Scénario 1: les chiffres pape qu'il a obtenu les pâturages un peu plus à sa disposition s'il déplace son ouest clôture dans le ruisseau - environ 50 pieds de la rive gauche. Il met en place un à trois rangs de barbelés emploi avec les messages de soutien, et met un pont en béton acros du ruisseau en 1996, de sorte que les vaches peuvent traverser. Il ne parle jamais à Dolt sur ses activités, et garde la tête quelques-uns des vaches qui paissent dans le ruisseau pour la prochaine décennie, qui serpentent jusqu'à la ligne de clôture maintenant et puis. En 2007, il poursuit Dolt dans une action jugement déclaratoire visant à titre calme, ce qui signifie établir son droit de propriété pure et simple de la terre dans sa ligne de clôture. Vous connaissez tous le résultat. C'est ce que la prescription acquisitive est d'environ.

Scénario 2: le pape décide en 1997 que l'élevage n'est pas son métier. (. Je crois l'idée d'un cow-boy ayant un métier) Et, il n'est pas friand de barbelés soit, c'est une esthétique mauvais pour lui, alors il décroche sa clôture. Un an plus tard, il décide de cultiver le coton sur ses terres, mais pour obtenir le maximum de profit de l'eau du ruisseau, il pousse sa récolte de la proue à la poupe, la plantation jusqu'à la banque et couvrant ses 50 acres de sorte qu'il ne peut pas accéder à ses champs (sauf entre rangs serrés de la culture, ce qui se défoncées par les pneus) par la conduite sur sa propriété de la voie publique. Donc, il loue une niveleuse en 1998 et les lames à travers la frontière à l'est de la saleté de Dolt attenant le lit du ruisseau une voie qui est assez large pour un seul véhicule, reliant ainsi la voie publique au pont qui traverse le ruisseau. Pape met gravier sur la voie d'abord, mais permet la rotation des pneus et des précipitations occasionnelles laver le gravier pour la plupart loin, et le lecteur «amélioration» se transforme en un gâchis, même si la végétation où il pousse reste de purée-bas. Un Dolt vacances au premier utilise l'allée pour se rendre à la crique pour la pêche à sa banque-côté, mais les pneus Dolt éventuellement de l'indécision du pape au sujet de ses activités agricoles et les moyens pape dépensier, et toute la poussière soulevé par ramassage pape, aussi, de sorte il érige une clôture dans l'allée de gravier. Pape poursuit en justice pour violation de propriété et à titre de calme en 2008; Dolt contre-poursuit en justice pour le même soulagement. Qui gagne, et comment? Et qu'est-ce que le gagnant a, en fait?

Servitudes, autres que celles établies par une attribution expresse, sont une construction bizarre dans la loi de l'Arizona. Il ya au moins quatre façons un propriétaire foncier peut établir une servitude involontaire (à la tenante du titre payant) ici: Par voie de conséquence par l'intermédiaire préalable, l'utilisation actuelle; par voie de conséquence par la nécessité; par prescription; ou, plus rarement, par préclusion (où généralement une licence irrévocable est constatée par le tribunal, plutôt que d'une servitude). Commençons par quelques réflexions sur les deux types de servitudes implicites.

Une servitude créée par voie de conséquence découle d'une inférence sur les intentions des parties à une cession de terres. Les facteurs qui déterminent l'implication d'une servitude, selon le troisième redressement de la propriété (servitudes) au § 2.11, et suiv. sont les suivants:

une. si la partie qui revendique des droits de servitude était le convoyeur ou le conveyee de la terre à travers laquelle la servitude est revendiquée;

b. les termes de la cession;

c. la contrepartie donnée pour qu'il (le cas échéant);

d. si la réclamation est faite contre un conveyee contemporaine (qui signifie que si deux parties ont obtenu leurs terres à peu près au même moment par le propriétaire d'origine globale);

e. la mesure de la nécessité de la servitude pour le demandeur;

f. si les avantages réciproques en résulter pour le convoyeur ou conveyee;

g. dans quelle mesure le mode d'utilisation avant a été ou aurait été communiquée aux parties.

Voici une illustration de chaque type de implicite en droit des servitudes:

Servitude implicite à partir d'un usage antérieur: Dans le cas de Van Sandt Royster c, la servitude est impliqué sur la base d'une apparente et continue (ou permanente) l'utilisation d'une partie de l'appareil existant au moment de la parcelle est divisée. Il est aussi appelé un "quasi-servitude." Elle est imposée par un tribunal afin de protéger les attentes probables du concédant et le concessionnaire que l'utilisation existante se poursuivront après le transfert. En vérité, il s'agit d'une réserve implicite, pas une subvention implicite. Il s'agit d'une réserve implicite parce qu'elle réservé le droit de sa propriété quand elle a vendu la propriété des autres. Il aurait été d'une subvention implicite, si elle serait restée sur le "fonds servant quasi" et a vendu le «fonds quasi dominante."

Servitude par nécessité: Dans le cas de Othen c Rosier (1950), le demandeur et défendeur voies propres de terres qui étaient autrefois partie d'une grande parcelle. Pour parvenir à une voie publique, le demandeur a dû traverser la propriété d'autrui, et utilisé une route qui courait sur la propriété du défendeur, qu'il gardait dans la réparation. En raison de problèmes de drainage qui ont eu de l'eau envahissante, le défendeur a érigé une digue, qui a fait la route boueuse pendant des semaines. Le demandeur a intenté un procès d'injonction, de contraindre le demandeur à éliminer la digue. Mais le tribunal a jugé en faveur du défendeur, affirmant que la chaussée n'était pas une nécessité à la date de la division de la parcelle par l'acte original de subvention. Ainsi, dans le scénario de nécessité, une telle servitude est implicite lorsque le tribunal conclut la servitude revendiqué est nécessaire pour la jouissance des terres du demandeur et que la nécessité se pose lorsque l'invention revendiquée parcelle dominante a été sectionné (séparés par la propriété) de la parcelle servant revendiqué .

En Arizona, le cas de Tobias c Dailey, 196 Arizona 418, 422, 998 P.2d 1091, 1095 (App. 2000) est un "cas de nécessité» qui a surgi vertu de la loi de l'État condamnation privé, mais la cour d'appel a statué que les propriétaires n'ont pas montré qu'ils n'avaient pas une prise alternative adéquate à leurs parcelles.

Voici les éléments essentiels d'une servitude par prescription dans la plupart des juridictions:

1. Utilisation ouverte et notoire de la terre de l'autre (qui est, il est visible - l'utilisateur n'est pas furtivement autour)

2. Indésirables et sous la revendication du droit (qui est, l'utilisateur sait qu'il n'a pas été à l'origine investi le droit d'utiliser l'autre la terre, et qu'il ne serait pas bienvenue à l'utiliser si le propriétaire a demandé l'autorisation)

3. Exclusion du propriétaire, en Arizona, cependant, ce n'est pas une exigence pour une servitude prescriptive, tant que le demandeur n'est pas le jalonnement sa demande sur la base d'être un membre de la itinérante générale du public, mais plutôt comme une personne qui fait un peu cohérente l'utilisation de l'appareil de servitude, voir Ammer c Société des Eaux de l'Arizona, 169 Ariz 205, 209, 818 P.2d 190, 194 (App. 1991). (Comme une question de fait, cette question de l'exclusion qui me frappe, comme le «faiseur de différence» le plus important dans la compréhension de la distinction entre la possession adverse et droits de prescription en Arizona.)

4. Le passage de 10 ans d'utilisation continue, voir Harambasic c Owens, 186 Ariz 159, 160, 920 P.2d 39, 40 (App. 1996).

En outre, en Arizona, si l'utilisation est ouverte et évidente (les tribunaux disent que le propriétaire doit «être informé», mais qui a été interprétée de manière à inclure l'avis de constructif, où l'usage préjudiciable est évident), il existe une présomption en faveur du demandeur que l'utilisation est défavorable, voir Harambasic ci-dessus; il devient alors le fardeau de la propriétaire de prouver que l'utilisation était facultative. Mais la preuve que l'utilisation a été expressément ou implicitement avec la permission du propriétaire un titre en fief sera échec à une réclamation, et aucun nombre d'années d'utilisation conduira à une servitude prescriptive, voir LaRue c Kosich. (Ce qui constitue une subvention implicite de l'autorisation est la discussion nuther dans son ensemble », je soupçonne, une Cour d'appel l'affaire récente de, Spaulding c Pouliot, 218 Ariz 196, 181 P.3d 243 (App. 2008) appuie la proposition que lorsque le demandeur utilise l'appareil en reconnaissant son utilisation "dans la subordination au titre du propriétaire», quoi que cela signifie-telle un accusé de réception étayer une constatation de l'autorisation, même si elle n'a jamais été exprimé.

Le tribunal Spaulding a dit ceci: "si une utilisation est démontré qu'ils ont commencé avec la permission du propriétaire, toute utilisation ultérieure est présumé être resté permissive C'est une utilisation qui commence permissive ne peut pas." Mûrir dans un droit de prescription "par le simple passage de temps. Par conséquent, afin de surmonter la présomption d'utilisation continue permissive, la partie qui demande la servitude doit démontrer que, malgré le caractère initial permissive de l'utilisation, ses actions ultérieures ont indiqué au propriétaire que l'utilisation était devenu hostile et en vertu d'une revendication d'un droit. "

Alors, comment ça marche? Supposons Dolt avait dit au pape lorsque celui-ci d'abord mettre dans l'allée, "Yo, le pape, merci pour les améliorations sur ma terre - et hey, n'hésitez pas à utiliser que le meunier tout ce que vous voulez, parce que je suis sûr profiter de la la facilité de Takin 'le camion par le ruisseau, et j'ai l'intention de conduire le long de ce chemin chaque fois que je suis dans le quartier. " Est-Pape ont maintenant à "clôturer" l'allée 1998 le long de son côté ouest, pour prouver qu'il n'est pas de l'utiliser "dans la subordination à un« titre de Dolt? Est-ce suffisant seulement pour abattre palissade Dolt et procéder à l'utilisation du Pape? Que diriez-vous si tout le monde dans le comté commence à utiliser l'allée pour se rendre à la passerelle pour pêcher le ruisseau?

Une servitude par préclusion est l'oiseau le plus rare. Peut-être que c'est parce que c'est comme un prix de consolation pour quelqu'un qui mérite, mais qui ne peuvent pas revendiquer des droits prescriptifs. Dans une affaire de 2006 en Ohio, Kienzle c Myers, 167 Ohio App. 3d 41, 2006-Ohio-2765, l'Ohio cour d'appel a dit ceci: «Bien que l'utilisation facultative peut empêcher une servitude par prescription d'apparaître, dans un autre contexte de subvention d'un propriétaire d'une autorisation pour l'utilisation des terres peut agir comme une incitation pour une autre d'agir, surtout quand l'autorisation accordée est d'un acte n'est pas facile annulée. " Vingt-et-un ans après Myers avait installé une ligne, l'avocat des Kienzles a envoyé une lettre aux appelants les informant que les Kienzles avait «décidé de résilier la licence révocable» par lequel tuyau d'égout Myers traversé la propriété Kienzle. La lettre adressée appelants "prendre d'autres dispositions" dans les 30 jours. Les lettres suivantes de la famille Kienzle menacé de "plafonner" les égouts en ligne absents de certaines concessions de Myers.

Un autre exemple de la servitude par préclusion est Holbrook v Taylor, a décidé par la Cour suprême du Kentucky en 1976. Là, pendant des années Holbrook tacitement a été donné la permission d'utiliser une route qui traversait la propriété du défendeur. En se fondant sur cela, le demandeur a apporté des améliorations sur sa terre, comme un bâtiment d'une maison. Le tribunal a donné raison Holbrook, jugeant que le droit d'utiliser une route sur la terre d'un autre ne peut être établie par préclusion. Ce n'est pas, rappelez-vous, une servitude par prescription qui est fondamentalement acquis par possession adversative. Holbrook avait reçu la permission, mais décousue, d'utiliser la propriété, de sorte que le recours ne pouvait être exclu défavorable. Dans ce cas, une licence irrévocable a été formé par l'estoppel et il a le potentiel pour durer éternellement ou être utilisé "dans la mesure nécessaire pour réaliser sur ses dépenses." La licence irrévocable formé ici, c'est l'équivalent d'une servitude par préclusion et évaluer les difficultés respectives à la partie utilisatrice et le «permissif» parti est probablement le facteur déterminant dans la décision d'un tribunal.

Alors, qu'est-ce que le demandeur en vigueur pour une servitude ou d'une licence irrévocable, obtenir d'un tribunal, le plus souvent? C'est une question utile, car - le plus souvent - un tribunal oublie d'indiquer cet aspect du résultat, surtout si l'utilisation est mal définie, comme quand un lit de la route emporte. Les tribunaux qui ne parlent de la question semblent avoir l'intention à la réalisation de la théorie Jagger-Richards unifié:

Vous ne pouvez pas toujours obtenir ce que vous voulez, non!

Vous ne pouvez pas toujours obtenir ce que vous voulez (bébé dis toi)

Vous ne pouvez pas toujours obtenir ce que vous voulez (pas)

Mais si vous essayez parfois, vous trouverez peut-être

Vous obtenez ce que vous avez besoin

Oh oui! Woo!

Vous ai-je réveillé? [Désolé] Alors, qu'est-ce que vous avez probablement "get" est ce que les normes communautaires sont les dimensions du type de voie (voie d'accès, droit de l'utilitaire de ligne de passage, etc), souvent mis en place par les codes du bâtiment ou de développement, ainsi que tout accès nécessaire pour maintenir les voies de servitude. Si le pape remporte son 2008 cas, quelle que soit la largeur minimale d'entraînement privé (trottoir et la chaussée coupe) est dans cette communauté sera ce qui est accordé, sans doute, si pour aucune autre raison que le souci de la sécurité publique. Et c'est ce que vous avez besoin, juste au cas où il ya une autorité d'exécution de zonage dans la juridiction du différend. Mais le pape va gagner?